Financiamento da construtora com correção por índice

A construtora parcela o saldo e o corrige todo mês pelo índice previsto em contrato: INCC durante a obra na maioria dos casos, e IGP-M, IPCA ou INPC depois das chaves ou conforme a cláusula. Sobre o saldo já corrigido incidem os juros do contrato. A parcela acompanha a correção, por isso cresce ao longo do tempo mesmo com a taxa de juros fixa.

Primeiro corrige-se o saldo devedor pelo índice do mês, e só então os juros incidem sobre esse saldo já corrigido. Essa ordem é a praticada nos contratos e muda o resultado: aplicar juros antes da correção produz um valor menor e não corresponde ao contrato.

É o saldo devedor da linha correspondente ao mês desejado, na coluna Saldo devedor. Ele já considera todas as correções e amortizações até ali. Contratos podem prever desconto de juros futuros na quitação antecipada: confira a cláusula específica.

Índice futuro não existe: ninguém sabe qual será o índice do mês que vem. Os meses já divulgados usam o dado oficial do Banco Central, e os demais usam a projeção que você informa, iniciada na média recente do índice. Os meses projetados vêm marcados na tabela.

Muda a parte cobrada pelo tempo. Informando a data de início, correção e juros da primeira competência entram proporcionais aos dias corridos, não pelo mês cheio. Na Price a prestação não muda e o que sobra de juro vira amortização; no SAC, como a amortização é fixa, a primeira prestação vem menor. A calculadora oferece as duas convenções de pro rata, composta e linear, porque os contratos usam as duas e a diferença aparece no boleto.

Na Price a parcela é estável e só varia pela correção do índice. No SAC a amortização é constante, então a parcela começa mais alta e cai ao longo do tempo, e o total de juros é menor porque o saldo devedor diminui mais rápido.