Medição e Caixa · 9 min de leitura

RET na reforma tributária: os 4% continuam, mas deixaram de ser um número só

A leitura apressada da reforma tributária no setor imobiliário costuma parar na primeira frase: o RET foi mantido, a alíquota continua 4%, está tudo certo. As duas afirmações são verdadeiras e, juntas, escondem a mudança que importa.

O que mudou não foi o tamanho da conta. Foi a natureza dela. Até aqui, os 4% eram um pagamento unificado que substituía IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. A partir da transição, o mesmo total passa a ser a soma de duas parcelas que obedecem a regras diferentes, e uma delas fecha uma porta que o regime antigo mantinha aberta.

Os 4% viraram 1,92% mais 2,08%

No regime de transição, a parcela de IRPJ e CSLL fica em 1,92% e a parcela de CBS em 2,08%. Some: 4,00%, exatamente a alíquota que o setor conhece. No MCMV a estrutura se repete, com 0,47% mais 0,53% fechando o 1% histórico.

A diferença está na segunda parcela. A CBS do regime de transição veda a apropriação de crédito, a dedução de redutores e o creditamento pelo adquirente. Ou seja, sobre essa fatia o incorporador não aproveita crédito de insumo, e o comprador pessoa jurídica não credita na aquisição. No RET antigo essa discussão não existia, porque não havia crédito a perder.

As alíquotas, com a fonte de cada uma

31 de dezembro de 2028 é a data que decide

Empreendimentos com patrimônio de afetação que optarem pelo RET até o fim de 2028 permanecem nesse regime até a conclusão. Depois disso, a incorporação entra no regime regular do IBS e da CBS, com apuração sobre a operação, direito a crédito e acesso aos redutores.

Isso transforma o calendário de lançamento em decisão financeira. Um empreendimento que poderia ser protocolado no fim de 2028 ou no começo de 2029 muda de carga tributária conforme o lado da linha em que cai, e o cálculo de viabilidade precisa saber disso antes, não depois.

O número que ainda não existe

Aqui vale um aviso que raramente aparece nos materiais sobre o tema. A alíquota do regime regular para alienação de imóvel parte da alíquota de referência com redução de 50%, e o percentual nominal depende de Resolução do Senado. Enquanto ela não é publicada, toda simulação do regime regular carrega essa incerteza embutida.

Nas nossas contas esse parâmetro é o único marcado com confiança média, justamente para não ser tratado como se fosse definitivo. Comparação entre regimes feita hoje serve para orientar decisão, não para fechar número em viabilidade.

O redutor social pode inverter a comparação

No regime regular existe um abatimento da base: cerca de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, uma única vez por unidade, corrigidos anualmente. Em produto de ticket alto ele pesa pouco proporcionalmente. Em produto de ticket menor, pesa bastante, a ponto de inverter a resposta sobre qual regime compensa.

É por isso que a pergunta "RET ou regime regular" não tem resposta única por empresa. Ela tem resposta por empreendimento, e depende de ticket, prazo, margem e da estrutura de custo que gera crédito.

O que isso exige da operação

A mudança é menos jurídica e mais operacional do que parece. Para decidir regime por empreendimento é preciso ter, por SPE, a carteira de recebimentos organizada, o enquadramento explícito e a memória do cálculo guardada. Sem isso, a comparação vira estimativa de planilha, e planilha de tributo é onde o erro dorme por anos.

É o mesmo princípio que vale para a medição do financiamento à produção e para a correção de INCC na carteira: o número precisa nascer do dado, com rastro, e não de uma conta refeita todo mês na mão.

Conteúdo informativo, não é orientação tributária. As alíquotas citadas vêm da Lei 10.931/2004 e da LC 214/2025, com o artigo indicado em cada linha da tabela. Decisão de regime deve passar pelo seu contador e pela assessoria jurídica do empreendimento.